Misoficinas entrevista a Marc De Llorens, Director de Engel & Völkers Commercial Barcelona

La pasión por el mundo inmobiliario me viene de familia. Hace ahora casi 20 años comencé mi trayectoria profesional en la empresa familiar haciendo prácticas mientras estudiaba. Pasé luego por compañías como CBRE, donde me especialicé en Retail; en Massimo Dutti del Grupo Inditex, como Responsable de Expansión; para volver a la empresa familiar y conseguir superar la gran crisis que se inició en el año 2008. Una vez conseguidos los objetivos, entré en Engel & Völkers hace cinco años donde empecé el proyecto desde cero como consultor inmobiliario, atraído por las grandes posibilidades que ofrece de colaboración como autónomo versus la empresa tradicional. Con esfuerzo y constancia, he podido ir cumpliendo mis expectativas y ahora lidero la división de Commercial en Barcelona.

Marc,usted que está al frente del departamento Commercial de una compañía inmobiliaria con presencia a nivel mundial. ¿Podría hablarnos del modelo de negocio? ¿Qué hace única a Engel & Völkers?

Nuestra marca se suele asociar solamente a inmuebles muy exclusivos, y hemos crecido tanto que hoy podemos ofrecer un servicio premium a una cartera mucho más amplia y variada.

El know how y la promesa de calidad son nuestros principales elementos de diferenciación que aplicamos a todas nuestras áreas de negocio. Somos una multinacional alemana de más de 40 años que sigue al pie de la letra la premisa de “Think global, act local”, en el sentido de que nuestra red de especialistas locales ofrece nuestra experiencia y servicio de primera calidad a todos nuestros clientes. En España el departamento Commercial lleva unos ocho años, en el que llevamos Retail, Oficinas, Industrial e Investment siguiendo la misma filosofía y con un equipo local muy experto.

  ¿Cuáles son las diferentes líneas de negocio a las que orientan la actividad en este momento?

En 2021 inevitablemente el sector terciario es el que más ha sufrido la pandemia con un enlentecimiento de la inversión muy fuerte comparado al sector residencial. Concretamente el Retail aún sigue lidiando con horarios de apertura y aforos limitados, así como las oficinas se debaten entre dos variables que van en sentido opuesto a nivel de necesidad de espacio que son el teletrabajo y el distanciamiento social. No obstante, en contrapartida el auge del e-commerce ha impulsado mucho nuestra división industrial gracias a la gran demanda de última milla que muchas empresas necesitan con el objetivo de entregar la paquetería a los consumidores finales lo más rápido posible. 

 Hemos atravesado una etapa marcada por la inestabilidad que parece no haber llegado a su fin, pero el Real Estate sigue permaneciendo como una actividad económica refugio ¿Con qué resultados han cerrado 2021 y cuáles son sus expectativas para 2022?

El primer semestre del año no había sido muy esperanzador, pero a partir del mes de julio con la vuelta de los turistas y mayores flexibilidades horarias en los comercios y restaurantes empezamos a notar una gran reactivación económica. Debido a la gran situación de incertidumbre que se iba alargando por las últimas olas de la pandemia, muchos players se mantuvieron en posición de wait and see y no se activaron hasta el segundo semestre mientras se iban acostumbrando progresivamente a la nueva normalidad. Podemos decir que prácticamente en un semestre hemos incluso batido nuestro propio récord de facturación de 2018, con un incremento del 70% frente al año 2020. De este modo, a pesar de la sexta ola, en un entorno en el que ya la sociedad se ha acostumbrado a convivir con la COVID, estas cifras nos hacen encarar el 2022 con muy buenas perspectivas.

 ¿Qué ha supuesto la entrada de Permira en Engel & Völkers?

La entrada de Permira ha sido muy reciente y si ya estábamos creciendo, ésta va a permitir ser aún mejores. Se incrementan los niveles de exigencia internos y paralelamente está prevista una inversión muy importante en tecnología que nos hará ser aún más eficientes.

En su opinión, ¿Cómo cree que ha influido la crisis en la captación y comercialización de los activos inmobiliarios?

Si hay que buscarle un lado positivo a la crisis es que ha representado un momento irrepetible en cuanto a captaciones. Las continuas bajadas de persiana y las restricciones de aforo como restricciones contra la COVID, junto con los múltiples gastos fijos que soportar, provocaron ineludiblemente un elevado impacto en las cuentas de resultados y en consecuencia el cierre definitivo de muchos negocios. Esto hizo que salieran al mercado muchos activos inmobiliarios que no estaban previstos, especialmente en zonas muy prime. De este modo, se pudieron captar inmuebles de gran calidad que luego se han ido comercializando de manera paulatina. Al mismo tiempo, muchas empresas, para no cerrar, se pusieron a buscar espacios más pequeños y asequibles, representando así un nuevo nicho de mercado inesperado en la intermediación inmobiliaria.

 Cuando una puerta se cierra, se abre una ventana, ¿considera que la crisis ha abierto nuevas oportunidades de inversión?

Efectivamente a nivel general han surgido muy buenas oportunidades de compra de locales en zonas prime como he comentado. Luego, ciertos operadores con liquidez han podido aprovechar el momento para hacer movimientos estratégicos en sectores que especialmente han sufrido las restricciones de la pandemia. Destacando los de restauración, ocio nocturno y los relacionados directamente con el turismo como el hotelero, en el cual cabe mencionar que hasta este momento no se solían ver hostales como producto a la venta. Hay que señalar que muchos locales se han alquilado incluso sin ningún tipo de traspaso, al haber recuperado los propietarios las licencias sin ningún coste, en algunos casos a cambio de la condonación de la deuda del previo arrendatario en casos de desahucio. Aprovecho aquí para subrayar la importancia de negociar la recuperación de la licencia de actividad y ponerla a nombre del propietario, para poder luego volver a alquilar sus locales de manera mucho más fácil y rápida, sin tener que pasar por todo el proceso de nueva licencia.

Finalmente, en el sector industrial cabe mencionar que los inversores no se suelen fijar tanto en el sector en el que invierten, sino más bien en que el inquilino sea una empresa consolidada. Pero tampoco tenemos que olvidar la explosión del sector de la paquetería y mensajería, el cual ahora está más relacionado que nunca con el Retail debido al auge del comercio electrónico. Incluso ahora librerías, quioscos, tintorerías hacen de punto de recogida. A nivel de inmuebles la oportunidad está en reciclar ciertos activos previamente destinados a Retail para actividades logísticas de distribución de última milla

 ¿Qué busca el cliente hoy en día? ¿Podríamos hablar de nuevas tendencias inmobiliarias?

En época pre pandémica existía mucha inversión en inmuebles para conseguir la Golden visa y ésta ahora se ha paralizado, en concreto por parte de los chinos que eran los más activos. Para los inversores ahora el producto estrella son locales con operadores de alimentación, especialmente supermercados, primordialmente porque es de los sectores que mejor han funcionado este año también. Han podido estar abiertos al 100% durante toda la pandemia e incluso no han tenido bajadas de renta manteniendo así la rentabilidad del inversor. Cabe mencionar que los locales en calle han cobrado importancia versus los centros comerciales los cuales actualmente tienen más riesgo de cierres y/o restricciones de aforo. El sector de la distribución alimentaria ha experimentado un intenso proceso de crecimiento a raíz de la pandemia, hasta alcanzar el 40% de la inversión en Retail en Barcelona en 2021. Incluso en zonas como la Ciutat Vella en Barcelona, ha sido muy difícil atender a la demanda de nuevos espacios debido a las restricciones de licencias y la dificultad de atender los requerimientos de estos operadores, como son, por ejemplo, la necesidad de grandes superficies o el respetar la distancia con otros supermercados existentes. También hay que destacar el afloramiento en Madrid y Barcelona de las dark stores y dark kitchens, aunque en ciertas zonas han surgido moratorias o suspensiones de licencias, con el objetivo razonable de evitar riesgos de incendio en ciertos casos.

Del mismo modo, estamos detectando una demanda creciente de operadores que buscan locales de grandes dimensiones para establecer negocios con micro operadores secundarios. Esto se manifiesta, por ejemplo, en proyectos de restauración o retail de gran formato que demandan el derecho a subarrendar espacios a operadores

secundarios. La tendencia puede derivar en contratos de share revenue a medio plazo, en los que los propietarios se convierten en socios parciales o se condiciona la renta a la facturación. Todavía es una opción a la que la mayoría de los propietarios son reticentes, y complica la negociación de los contratos. Luego, en el sector de Oficinas, ha habido una clara tendencia de operadores que solían estar en pisos y que han aprovechado la bajada de precios de los locales para instalar ahora en planta baja sus clínicas y consultorios, mucho más cerca de sus clientes finales. Hemos observado también una reconversión en oficinas de muchos locales ubicados en fincas antiguas y zonas no tan comerciales. De esta manera muchos arquitectos e interioristas se han podido lucir diseñando espacios abiertos de trabajo muy atractivos y sostenibles, que enfatizan el encuentro y el intercambio, dejando atrás los antiguos lugares de trabajo individuales. También, a pesar de ciertas operaciones corporativas en zonas muy prime hemos notado que ciertas áreas han recobrado especial protagonismo. Por ejemplo, el Eixample versus el 22@ en Barcelona, atendiendo a una demanda tanto de precio algo más económico como de más proximidad al lugar de trabajo que ahorre tiempo en desplazamientos. Por último y por citar otros actores principales del mercado que vemos para el 2022, van a seguir siendo el sector salud, farmacéuticas, higiene, energías renovables, tecnológicas, producción de software, o data centers pues los sistemas se colapsan a menudo y son necesarios.