Misoficinas.es entrevista a Daniel Feliu, Director A&T Investors Leasing Industrial & Logistics CBRE
Daniel se incorporó al departamento de Industrial y Logística de CBRE en 2016, etapa en la que trabajó en diferentes áreas; desde alquiler, operaciones tenant rep, hasta pequeñas operaciones de inversión, ventas de suelo, consultorías… Un periodo que define como muy interesante y donde tuvo la oportunidad de aprender muchas cosas diferentes. Actualmente, con el fuerte crecimiento del negocio, la división se ha especializado con diferentes departamentos para cada servicio. Daniel actualmente está enfocado en leasing donde lidera el equipo de Madrid.
Daniel Feliu
1. Daniel, para empezar, nos gustaría saber ¿Cómo empezó a trabajar en el sector industrial y logístico?
Después de estudiar una carrera muy específica “Ciencias del transporte y la logística” y trabajar en algún operador de logística convencional, aterricé de casualidad en el sector inmologístico, que rápidamente me enganchó.
2. Sabemos que CBRE es una empresa líder en el sector nos gustaría saber ¿Qué les diferencia de otros operadores logísticos e industriales?
Nosotros somos una multinacional líder en servicios inmobiliarios, y uno de nuestros productos donde hemos crecido mucho en los últimos años es el Industrial & Logístico.
3. La domótica y digitalización se han convertido en una tendencia en el sector ¿Qué ventajas y desventajas ve en cada una de ellas?
Sin duda el sector de la logística es un sector en constante cambio, donde la búsqueda de eficiencia y ahorro de costes está llevando a las compañías a invertir en tecnología dentro de las naves.
Los principales factores de demanda son la calidad de las naves y la flexibilidad o capacidad de ampliación, además del número de muelles, la altura, la facilidad de acceso… cobrando cada vez más relevancia otros aspectos como la automatización de las naves, su robotización o el desarrollo de software y big data para la mejora en los procesos de distribución.
Como ventajas, sin duda, destacaría que nos hace ser más rápidos, tener menos errores y mayor capacidad de tránsito o estocaje de mercancías, etc. Y como desventajas, apuntaría que estas tecnologías suponen importantes inversiones que hay que amortizar durante bastantes años y que te ancla a un activo con menos flexibilidad de la que el sector demanda.
4. ¿Cuáles son las zonas que más llaman la atención a inversores logísticos?
Destacaría el atractivo del mercado de Madrid o Zona Centro, como nosotros lo denominamos, ya que incluye municipios con actividad logística en provincias como Toledo o Guadalajara. Siguen teniendo interés los principales nodos logísticos, como son el corredor del Henares, o ubicaciones en el sur como Getafe, Pinto o la creciente ubicación de Illescas.
5. La falta de suelo disponible para el desarrollo de activos industriales o logísticos es actualmente uno de los grandes problemas. ¿Qué áreas, en este sentido, presentan mayores oportunidades y qué sugerencias hace desde CBRE para atender la demanda actual?
Efectivamente, cada vez nos encontramos menos suelo para actividades logísticas en un estado de desarrollo urbanístico “finalista”. Ahora es momento de buscar oportunidades en suelo con algo de gestión o activos de reposición donde se puedan demoler instalaciones actuales.
6. ¿Qué impacto, en su opinión, puede tener la ambigüedad económica en la dinámica del mercado logístico e industrial?
En el mercado de inversión, la actual situación de incertidumbre está ralentizado los volúmenes de inversión desde hace meses y en el mercado de leasing o alquiler de naves prevemos un descenso de la contratación cercano a un 15% para este 2023 respecto al año anterior.
7. Cada vez más, se esperan estándares de construcción sostenible. ¿Qué nos podría decir acerca de esta necesidad?
Todas las grandes compañías tenemos puesto el foco en temáticas ESG. Ya no es concebible una nave sin certificados medioambientales o equipamientos leed; la valoración del activo impactaría negativamente si no lo tuviera y los tiempos de comercialización se alargarían. Cada día será más difícil cerrar contratos que no cumplan estos criterios. Según la última European Logistics Occupier Survey, el 78% de las empresas consultadas tienen ya entre sus objetivos un plan hacia la descarbonización, apoyándose en alternativas de energía sostenible, puntos de carga eléctrica o iluminación led en las naves. La adopción de criterios ESG tiene también su reflejo en la previsión de crecimiento de rentas a medio/largo plazo. Un 63% de los encuestados estaría dispuesto a pagar un incremento de rentas por esa prima verde.
8. ¿Cuáles son los retos que tiene CBRE para este 2023?
Seguir ofreciendo a nuestros clientes el mejor servicio en estos momentos más inestables, buscando también diversificar o crear nuevos servicios que aporten diferenciación.
9. ¿Cómo espera que evolucione el sector logístico e industrial en lo que queda del 2023?
Como comentaba anteriormente estimamos un descenso de la contratación para el cierre de 2023 y poco a poco una recuperación de la confianza de los inversores que esperemos se vea reflejado en operaciones durante el tercer y cuarto trimestre del año.
10. Finalmente, Daniel, hablemos de la importancia del sector logístico-industrial. ¿Por qué razones dirías que hay que apostar por él?
El sector logístico sin duda seguirá siendo uno de los sectores más sólidos dentro del inmobiliario. España sigue estando en el punto de mira de inversores y grandes players logísticos como un destino donde invertir o implantar grandes stocks de cobertura Nacional o Sur-europea.