Tetuán despierta el interés de los inversores inmobiliarios
Es el segundo distrito de la capital por población, prácticamente igualado con Chamberí. Supera los 300 habitantes por hectárea distribuidos en 67.306 viviendas
Barrio de Tetuán, Madrid
Tetuán se ha convertido en un distrito caracterizado por su entorno vibrante y multicultural. Se trata de un distrito densamente poblado, el segundo de la capital, prácticamente igualado con Chamberí. Supera los 300 habitantes por hectárea distribuidos en 67.306 viviendas. El 40% de la población de la zona se encuentra en edad de comprar vivienda, es decir, entre 30 y 50 años, siendo una de las tasas más altas de Madrid, solo por detrás de Centro y Villa de Vallecas. Así se desprende del informe del distrito ‘Living Loving Tetuán’, que ha desarrollado CBRE.
Para Paloma Relinque, directora de la oficina de Madrid de CBRE España, “el distrito de Tetuán ha contado tradicionalmente con un importante tejido industrial. Desde principios del siglo XX obreros y artesanos fueron utilizando espacios en los patios interiores de las viviendas unifamiliares como espacios de trabajo o ampliando los talleres en las plantas bajas y construyendo vivienda en altura. Estos espacios han perdurado hasta la actualidad, aunque su uso original haya quedado obsoleto y hayan otorgado a Tetuán una nueva personalidad hasta convertirlo en uno de los barrios con más movimiento Madrid. Además, proyectos en desarrollo como Renazca o la torre residencial Skyline hacen de éste un distrito en pleno apogeo en el que pequeño y gran inversor cuentan con extraordinarias oportunidades”.
Espacios públicos y movilidad en el distrito
La ratio de zonas verdes por habitante en Tetuán es una de las más bajas del municipio, con 2 metros cuadrados por cada habitante. La distribución de las mismas es muy desigual, ya que se concentran enuna única zona verde en el noroeste del distrito (Parque de La Ventilla) quedando el resto de los barrios infradotados.
En lo que respecta a la distribución de los espacios peatonales no es homogénea en todo el distrito y presenta grandes desigualdades. Mientras que, en Cuatro Caminos, sobre todo por la influencia de Azca, se cuenta con abundancia de plazas públicas, los barrios de Almenara o Valdeacederas apenas tienen lugares estanciales en sus calles. Durante el año 2021 se ha peatonalizado una calle en el distrito.
La consultora inmobiliaria afirma que existe un claro problema de movilidad peatonal, sobre todo en Bravo Murillo, una de las principales arterias de movilidad en el distrito; mientras que los vehículos disfrutan de 6 carriles de media, los peatones se ven abocados a transitar por espacios que, en ocasiones, no superan los 70 centímetros de ancho. Esto afectaría especialmente a las posibilidades de tránsito de personas con movilidad reducida.
Transformación del distrito de Tetuán
En el año 2022 la inversión del Ayuntamiento en el distrito crecerá un 8,5% respecto a 2021, poniendo de manifiesto el interés en impulsar su reconversión y renovación. Concretamente, dentro del Plan de Equipamientos de la Ciudad de Madrid 2019-2027 se recoge la construcción de 4 nuevos equipamientos públicos: una escuela infantil, una casa de las familias y dos centros deportivos. Esto paliará la escasez de equipamientos accesibles en el distrito. Además, desde la Dirección General de Estrategia Urbana se han identificado dos Áreas de Oportunidad: Valdeacederas y Lérida, con estrategias de reactivación territorial; y un Plan Especial Interbloques enfocado en habitabilidad en Presidente Carmona. Entre los tres comprenden una superficie de más de 900.000 m2, lo que supone el 17% de la superficie del distrito.
Además, a nivel privado destaca el proyecto Renazca, surgido del acuerdo de los principales propietarios de inmuebles en la manzana de Azca, que propone una completa transformación del espacio público en el suroeste del distrito de Tetuán. Este espacio, que se encuentra actualmente muy degradado, con grandes franjas horarias en desuso y problemas de inseguridad, pretende convertirse en una gran zona verde que proponga un programa de actividades para todos los días del año. El proyecto, actualmente acabando de definirse, se pretende desarrollar a lo largo de los próximos dos años. Esto, junto con la renovación y reactivación del Palacio de Congresos y las sinergias surgidas con el nuevo Estadio Santiago Bernabéu, convertirán esta zona en uno de los puntos neurálgicos de la ciudad.
También el proyecto residencial Skyline, a sólo unos minutos del Paseo de la Castellana, las Cinco Torres y Plaza de Castilla, que se convertirá en un icono en la arquitectura de Madrid, como motor de cambio y regeneración urbana en Tetuán. Skyline consta de 303 viviendas de 1 a 3 dormitorios, con terrazas, distribuidas en una torre de 25 plantas con las últimas tendencias en diseño y equipamientos, 2 piscinas, sauna, gimnasio, co-working y huerto urbano. Skyline combina espacios residenciales, una situación privilegiada, zonas verdes y las mejores comunicaciones, comprometido con el medio ambiente que aspira a la certificación Breeam. Un edificio que proyecta calidad, confort y sostenibilidad en este barrio.
Por otro lado, La calle Orense es una de las vías más consolidadas en el sector de la moda, con presencia de todas las grandes cadenas. Con la renovación de Azca se está viendo ya un gran cambio en la zona, sobre todo en restauración, consolidándose como destino también los fines de semana y desligándose parcialmente de la actividad de oficinas que marcaba hasta ahora la temporalidad de los espacios. Cabe también destacar el papel de El Corte Inglés como activador, con iniciativas como su ya tradicional mercadillo navideño. Esta transformación patente en el este del distrito aún no tiene reflejo en los barrios del oeste aunque, por la influencia previsible de las nuevas promociones como Skyline, se puede prever una transformación de los bajos comerciales, actualmente focalizados en comercios de barrio tradicionales, con la aparición de operadores más institucionalizados.
Mercado Residencial en Tetuán
El distrito de Tetuán presenta un uso mayoritariamente residencial, sobre todo en los barrios de Bellas Vistas, Almenara, Valdeacederas y Berruguete, donde predominan las calles estrechas con edificaciones de baja altura. Este distritito presenta el precio por metro cuadrado más bajo del interior de la M-30, estando en agosto de 2021 en el entorno de los 3.650 €/m2. Analizando el incremento de precios en los últimos 5 años, es el que más aumenta su valor, en casi un 10% anual. En cuanto al alquiler, presenta un precio medio de 14,4 €/m2 mes en agosto de 2021, lo que supone una caída del 15% respecto a enero de
2019. Es el segundo distrito con mayor proporción de vivienda en régimen de alquiler, con un 30% de habitantes en este régimen, solo superado por Centro.
La calidad y precios del parque inmobiliario presenta grandes diferencias entre los barrios de este distrito. Los precios de compra más altos los encontramos en Castillejos, en torno a 4.100 €/m2, que en 2020 superaban en más de un 30% a los observados en Valdeacederas. Además, este barrio presenta el precio medio de compra por metro cuadrado más bajo del interior de la M-30: 3.230 €/m2. Las superficies medias de las viviendas presentan también grandes desigualdades, oscilando entre los 63 m2 observados en Berruguete, Valdeacederas y Bellas Vistas y los más de 91 m2 que encontramos en Castillejos.
Mercado de Oficinas en Tetuán
Si bien el uso mayoritario en este distrito es residencial, en los barrios de Castillejos y Cuatro Caminos encontramos una elevada concentración de oficinas, albergando parte del Central Business District (CBD) madrileño. En total, según catastro, encontramos 1.543.000 m2 de oficinas, de los cuales según los cálculos propios de CBRE más de 1 millón de m2 se encuentran en edificios de uso exclusivo de oficinas. La distribución de estos espacios es muy desigual entre los barrios, destacando enormemente Cuatro Caminos con Azca, corazón del CBD madrileño.
La ocupación se encuentra actualmente en el 85%, siendo especialmente baja en la zona de Azca, donde roza el 80%, por la gran cantidad de edificios que actualmente sufren un proceso de renovación integral para adaptarse a las nuevas necesidades de los ocupantes. En cuanto a rentas, la media del distrito se encuentra en torno a los 23 €/m2/mes, superando los 26 €/m2/mes en el barrio de Cuatro Caminos.
En cuanto a ocupantes de oficinas en el distrito de Tetuán, destaca la administración pública. En Azca encontramos representantes del sector inmobiliario, consultoras y empresas tecnológicas, así como entidades públicas. Destacan también los espacios flex, con operadores como Regus.